第一章：Real Property (不动产)

不动产（Real Property）领域包括不动产和动产（Personal Property）。不动产包含三个主要部分：土地（Land）、固定装置（Fixtures）和附带权利（Appurtenant）。

1. 土地 (Land)

不动产所有权范围是从地表一直延伸到地球中心。

• 地下矿物： 尚未被开采的地下矿物属于不动产（Real Property）。一旦被采到地面上，则转变为动产（Personal Property）。
• 植物： 树根埋在土中且屋主不打算将其挪走，该树属于房产的一部分。
• 盆栽： 花盆中的花草或果树，因根部未埋在土中，属于动产（Personal Property）。

2. 固定装置 (Fixture)

固定装置指的是固定在房地产上的物品，在房产交易时通常不可带走。

• 判定标准 (MARIA)：法院在裁定某物是否为固定装置时，会考虑以下因素:
  • M – Manner of Attachment or Annexation (固定方式)：例如，吊灯若通过五金固定死，难以取下，则可能成为固定装置。
  • A – Adaptability (适应性)：适应性越强（拆下来后可用于别处），越不倾向于固定装置。定制（custom make）的物品（如装饰喷水池）通常被视为固定装置。
  • R – Relationship of Parties (双方关系)：当买卖双方对固定装置存在争议，且所有因素考虑后仍难以决定时，法院倾向于买家。若争议发生在房东和房客之间，法院倾向于房客。
  • I – Intention of Parties (当事人意图)：安装该物品的屋主当时的意图。例如，T Bar Ceiling 尽管没有钉子，但安装时意图是永久性的，因此属于固定装置。
  • A – Agreement of Parties (双方协议)：合同中明确写明是否包含某物（如窗帘、吊灯），可以解决争议。
• 行业固定装置 (Trade Fixture)：指在餐馆等商业场所中，为商业用途而安装的固定装置（如厨房抽风机）。法律允许房客在租期结束后将其带走，因此行业固定装置被视为动产（Personal Property）。

3. 附带权利 (Appurtenant)

附带权利是指随房产附带转移的权利。

• 地役权 (Easement)：允许某方在另一方的土地上拥有出入或其他使用权。地役权属于不动产的权利之一，且会自动转移给新屋主。
• 水权 (Water Right)：例如，允许从他人的土地引水灌溉自己土地的权利。水权会随着房产自动转让给下一任屋主。
• 水公司股份 (Water Stock)：购买水公司股份以获得用水的权利，该股权重随土地自动转移。
• 河岸权 (Riparian Right)：拥有河岸的屋主有权使用河流中的水。使用权并非无限，须在合理情况下使用。Riparian Right 指的是河流。
• 湖/海岸权 (Littoral Right)：拥有湖泊或海岸边缘物业的屋主取水的权利。同样，使用必须是合理的。
• 政府征用权 (Appropriation)：政府（State/Government）可以合理使用屋主土地下未用尽的地下水。考试中，Appropriation通常与State（州）或Government（政府）联系起来。