第二章：Ownership and Transfer (拥有权以及产权转移)

产权（Estate）是抽象的概念，分为自由持有产权（Freehold Estate）和非自由持有产权（Non-Freehold Estate）。自由持有产权指的是可以自由持有的产权。

1. 产权持有方式 (Ownership)

• 独有产权 (Sole Ownership / Severalty)：由一个人拥有一个房地产。注意：Severalty 一词在中文直译中可能包含“两位以上”的意思，但在产权中特指独有产权。
• 共同持有产权 (Co-Ownership)：由两位以上人数持有的产权，包括联权共有 (Joint Tenancy)、分权共有 (Tenancy in Common) 和夫妻共有财产 (Community Property)。

A. 联权共有 (Joint Tenancy)

联权共有必须具备四项一致性 (TTIP)：

1. T – Time (时间一致)：同时取得产权。
2. T – Title (文件一致)：出现在同一个产权文件上。
3. I – Interest (产权比例一致)：例如，50/50。
4. P – Possession (占有权一致)。

• 生者继承权 (Right of Survivorship)：联权共有的主要特性。当其中一方过世时，其产权份额无需经过法院的遗产认证（Probate）即可自动转移给幸存者（Survivor）。
• 债务豁免：生者继承权通常可以避开过世方债权人对该产权的追债，除非债权人在过世前已到法院起诉并登记留置权（Lien）。
• 转让限制：联权共有人无权通过遗嘱将产权转让给其他人。
• 主体限制：联权共有必须由自然人持有，公司（Corporation）不能成为联权共有人，因为公司不会死亡。

B. 分权共有 (Tenancy in Common)

• 缺乏生者继承权：与联权共有最大的不同在于，分权共有没有生者继承权。过世方的产权份额必须通过遗产程序让家人继承。
• 只需占有权一致：分权共有只需要占有权一致（Unity of Possession）。

C. 夫妻共有财产 (Community Property)

• 定义：在合法婚姻过程中所得到的房地产。婚姻之外（如结婚前或离婚后）的房产不能用此方式持有。
• 有/无生者继承权：
  • Community Property with Right of Survivorship：夫妻一方过世，活着的配偶无需经过遗产认证即可获得产权。
  • Community Property without Right of Survivorship：夫妻一方过世，活着的配偶必须经过遗产认证程序才能获得产权。
• 擅自转让：在婚姻期间，如果一方配偶在另一方不知情或未同意的情况下擅自出售或转移共有财产产权，未同意的配偶可以在一年之内取消该转让。

2. 自由持有产权类型 (Freehold Estate)

• 绝对单纯所有权 (Fee Simple Absolute)：日常生活中地产买卖中，99.9%或几乎100%获得的产权都是此类。它没有任何约束性或附加条件。
• 可败诉单纯所有权 (Fee Simple Defeasible)：指在某些情况下，收受方可能会丢失此产权。例如，产权设立人限定在特定条件（如未满30岁不得结婚）被违反时，产权归还给原设立人或其继承人。该产权可以转移给第三方（如Justin），但第三方继承了同样的风险。
• 终身地产 (Life Estate)：产权的设立与人类的生命相关。产权持续时间取决于被指定人的生命。
  • 可转移性 (Transferable)：终身地产是可转移的。如果受让方（如Justin）购买了终身地产，但指定的生命人年龄很高，则风险更高。
  • 终结后的归属：
    • 复归地产 (Estate in Reversion)：指定人生存期结束后，产权归还给赠与方（原设立人）或其继承人（Heirs）。
    • 剩余地产 (Estate in Remainder)：指定人生存期结束后，产权转移给事先指定的第三方（如教会）。

3. 非自由持有产权 (Non-Freehold Estate / Leasehold Estate)

非自由持有产权的另一个名称是租赁地产（Leasehold Estate）。

• 性质：租赁（Lease）是房地产中的权益 (an interest in real property)。考试中，Lease的正确答案是动产 (personal property)。Lease的别名为动产不动产 (chattel real)。
• 当事人：房东（Lessor/Landlord），房客（Lessee/Tenant）。
• 四种租赁形式：
  1. 定期租赁 (Estate for Years)：指有固定时间的租约，时间可长可短，但必须是固定的。
  2. 定期自续租赁 (Periodic Tenancy)：或称期对期地产 (Estate from Period to Period)。例如，按月租约（month to month tenancy），或按周、按年租约。它也可以由固定租约到期后，房东房客未终止关系而自动形成。
  3. 意愿租赁 (Tenancy at Will)：指双方都没有约定结束时间，且通常不缴租金（如子女与父母同住）。这种关系可以随时随意解除。
  4. 容忍租赁 (Estate at Sufferance)：房客租期已到，但既不缴租也不搬走。记住关键词：Suffer（受委屈的意思）。
• 有效租约的四个要素 (Requisites to create a leasehold):
  1. 当事人姓名：房东和房客的姓名须出现。
  2. 物业描述：通常使用房屋地址或地皮号码（APN）。
  3. 租金金额及支付方式/时间：须在合同中约定租金金额、付款时间与方式。
  4. 租期：租约形式（如月租）或租赁时长。
• 书面要求：一年以上的租约必须是书面的才有效。少于一年的口头租约有法律效力。
• 押金 (Security Deposits):
  • 目的：保障房东，确保房客在退还房产时，房屋状况符合承租时的状态。
  • 收取上限：
    • 带家具 (Furnished) 物业：最高收取相当于三个月租金的押金。
    • 不带家具 (Unfurnished) 物业：最高收取相当于两个月租金的押金。
  • 提前支付租金：提前缴纳的尚未到期的租金在法律上都归类为押金（Security Deposits）。若不带家具物业已收取两个月押金，则不能再要求房客提前缴付租金。

4. 住房歧视 (Discrimination)

• 受保护特性：在美国，性别的、年龄、残疾、宗教信仰、家庭大小等特性受法律保护。
• 机构：
  • 州部门：DFEH (Department of Fair Employment and Housing)。
  • 联邦部门：HUD (Housing and Urban Development)。
  • 房客可向任一部门投诉，房东将面临歧视调查。
• 残疾歧视：拒绝患有残疾的潜在房客是歧视。若房客因残疾需要伴侣动物（如心理疾病需要伴侣狗），即使大楼政策禁止宠物，房东也必须提供方便，否则构成歧视。
• 偏袒 (Preference)：房东在寻找房客时不能有任何偏袒。一旦广告中出现“We prefer no pets”（我们偏好不养宠物），即构成歧视。

5. 房屋维修与房客权利

• 可居住性 (Habitability)：房东有义务确保房屋的可居住性。
  • 缺乏可居住性的情况：屋顶漏水、没有冷热水、没有暖气、长霉、有老鼠或蟑螂、没有电、缺乏防风设施、楼梯没有扶手等。
  • 房客权利：若发生影响可居住性的问题，房客有权下个月不缴租。
• 安静享有和占有 (Quiet Enjoyment and Possession)：房东某些行为会侵犯房客的此项权利。
  • 侵犯行为：
    1. 未经房客同意进入房屋（Enter without consent），除非是紧急情况（Emergency，如热水管爆裂）。
    2. 切断房客的水电（Cut off utilities），即使房客未缴租。
    3. 趁房客离开时换锁（Lock tenants out）。
    4. 制造不必要的噪音骚扰房客（Make unnecessary noise to harass tenants）。
    5. 进行不必要或不合理的维修（Make unnecessary or unwarranted repairs），例如为卖房而进行的装修，房客不需要.
• 房客权利与追索途径 (Tenant’s Rights and Recourses)：房东不进行维修时，房客有五种处理方式:
  1. 不缴租 (Withhold the rent)：直到可居住性问题被纠正。
  2. 先付钱再起诉 (Pay and sue later)：付清租金，然后起诉房东追讨维修费用。
  3. 向房屋当局投诉 (File complain to housing authorities)。
  4. 推定驱逐/放弃房屋 (Abandon premises / Constructive Eviction)：房东不履行维修义务导致房屋缺乏可居住性，房客被迫放弃租约。
  5. 自行维修并扣除租金 (Pay and deduct)：房客可自行修理，然后从租金中扣除费用。每年最多只能扣除相当于一个月租金的金额，且每年不超过两次。

6. 房客转让租约 (Transfer by Lessee)

房客转让租约需要得到房东同意。有两种主要方式：

• 转让 (Assignment)：将整个租约转让给下一位房客。
  • 原房客责任：转让后，原房客（Assignor）不再对租约中应缴的租金承担任何责任。
  • 新房客：转让的收受方称为受让人（Assignee）。
• 分租 (Sublease)：只转让部分合同。部分可以按面积（Square Footage）或按时间（Time of Use）决定。
  • 原房客责任：原房客（Sublessor/Lessee）在租约中继续扮演房客的角色，仍需直接向大房东支付全额租金。
  • 二房客：分租的收受方称为次承租人（Sublessee）。

7. 租赁的终止 (Termination of the lease)

租赁终止会发生在六种情况：

1. 按月租约的书面通知：房东终止月租约：
   • 房客居住超过一年：需提前60天书面通知。
   • 房客居住未满一年：只需提前30天书面通知。
   • 房客终止月租约：无论居住多久，只需提前30天通知房东。
2. 房客抛弃合同 (Abandonment of premises)：房客在不告知原因的情况下离开物业，也没有留下联系方式，房东愿意接受合同终止。
3. 房东违反安静享有/推定驱逐 (Constructive Eviction)：房东没有履行维修义务导致房屋缺乏可居住性，房客被迫放弃租约。推定驱逐 (Constructive Eviction) 必须联想到可居住性 (Habitability)。
4. 政府征用 (Taken by government for public use/Condemnation)：政府征用土地导致房客无法继续使用物业，合同允许终止。
5. 商业受挫 (Commercial Frustration)：政府政策导致土地使用目的改变（如区域规划Zoning改变），房客不能合法经营，双方有理由解除合同。
6. 法院行动 (Court Action)：例如房客没有缴租，房东通过法院判决终止合同。房东赶房客的程序专业名词叫非法占有者程序 (Unlawful Detainer)。
7. 双方协议放弃 (Surrender)：双方同意不再履行合同而终止。

8. 房客违约应对 (Default in Rental Payments)

房客不缴租或违反租约时，房东有三个主要选择：

1. 按期起诉 (Sue for each installment)：房客每欠一个月租金就起诉一次。此选择较罕见。
2. 收回占有 (Retake Possession)：房客表示放弃后，房东可进入物业清理并重新出租。
3. 三天通知 (3 day notice to pay or quit)：房东给房客三天时间缴付租金，否则将启动非法占有者程序（Unlawful Detainer）。

9. 租赁种类 (Types of Lease)

1. 毛租赁合同 (Gross Lease)：房客每月只需支付一笔租金，租金已包括一切费用。住宅合同通常属于毛租赁，地税、保险和维修费由房东承担。
2. 净租赁合同 (Net Lease / NNN / Triple Net)：房客除了支付基本租金（Base Rent），还需承担地税、保养费和保险等费用。
3. 百分比租赁 (Percentage Lease)：常用于大型购物中心。房客需支付基本租金（Base Rent），外加营业额的百分比（利润分成）。

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第二章：Ownership and Transfer (续)

4. 遗嘱与遗产 (Will & Probate)

• 遗嘱种类：
  1. 书面遗嘱 (Typewritten Will / Witness Will)：必须由本人签字，并经过两位无利害关系证人见证才有效。
  2. 亲笔遗嘱 (Handwritten Will / Holographic Will)：由立遗嘱人亲笔书写并签字，无需证人见证。
• 遗嘱相关定义：
  • 立嘱人：男性称Testator，女性称Testatrix。
  • 执行人：男性称Excutor，女性称Excutrix。
  • 遗嘱继承人：Devisee。动词为Devise (通过遗嘱转移房产)。
  • 遗嘱修改文件：Codicil。
  • 无遗嘱死亡 (Die without will)：Intestate。
  • 遗嘱认证程序管理人：男性称Administrator，女性称Administratrix。
• 遗产认证 (Probate)：
  • 如果产权需要经过遗产认证程序处理，可能通过法院出售房产（Probate Sale）。
  • 法院批准：法院出售房产可能需要法官批准（需经过竞价程序）或不需要法官批准（Without court confirmation，与正常交易相似）。
  • 批准人：批准交易和设定中介佣金的权力属于法院（Court）或法官（Judge）。

5. 产权取得与损失 (Acquisition and Loss of Title)

• 通过占有取得 (Occupancy/Adverse Possession)：陌生人占有土地，若满足以下两个条件，土地所有者可能丧失土地所有权:
  1. 连续且不中断的占有五年 (Continuous and uninterrupted possession for five years)。
  2. 过去五年内支付了所有地税 (Pay property tax in the last five years)。
• 自然增减 (Accession)：
  • 冲刷 (Avulsion)：河流冲刷带走泥沙，上游土地丢失。
  • 淤积 (Accretion)：泥沙在下游沉淀积累，河岸土地增长。
• 通过法律运作转移 (Transfer by operation of law / Court Action)：
  1. 澄清产权诉讼 (Quiet Title Action)：用于解决产权力不清或与第三方有争议的地方。产权上的不清楚之处称为产权污点 (Cloud on Title)。
  2. 分割诉讼 (Partition Action)：常用于分权共有人（Tenancy in Common）合不来需要拆伙时，法院下令出售物业并分配所得。
  3. 执行销售 (Execution Sale)：债权人（如信用卡公司）取得判决书后登记留置权（Judgment Lien），通过法院拍卖强制出售物业偿债。执行销售的价格通常低于市价。
  4. 归属州有 (Escheat)：若一个人死亡时，既无继承人（Intestate），也无遗嘱，房产将归属于州政府 (State of California)。
  5. 征用权 (Eminent Domain)：政府为公共用途 (Public Use) 征收私人土地，必须给予屋主合理赔偿（Just Compensation）。

6. 地契 (Deed)

地契书是产权过户所用的文件。

• 有效地契的要素 (Essentials to a valid deed)：共八个重要因素:
  1. 书面形式 (In writing)。
  2. 当事人描述：赠与方 (Grantor) 和受让方 (Grantee) 必须出现在文件上。
  3. 合格的赠与方 (Competent Grantor)：必须是成年人（年满18岁）且头脑清楚。
  4. 存在的受让方 (Grantee must be existing)：受让方必须是存在的个体或公司。
  5. 房产描述 (Description of Property)：可使用地址或测量报告。**不能使用政府课税用的号码（Assessor’s Parcel Number, APN）**来描述房产。
  6. 有效的转移房产的文字 (Operative Words)：通常使用 “grant” 这个字。
  7. 赠与方签字 (Signed by Grantor)：必须由赠与方签字（或按指纹，需两位证人作证）。
  8. 送达 (Delivery)：地契必须在赠与方还活着的时候送达给受让方才有效。
• 非要素 (Nonessentials to a valid deed)：不影响地契法律效力的因素:
  1. 公证 (Acknowledged)：缺乏公证不影响地契在双方之间的法律效力。公证需联想到公证员 (Notary Public)。
  2. 登记 (Recorded)：未登记不影响地契的法律效力。
  3. 受让方资格 (Competent Grantee)：受让方无需具备法定资格（如年满18岁）。
  4. 日期 (Dated)：签字无需有日期。
  5. 对价 (Consideration)：地契的有效性不需要对价。
  6. 受让方签字 (Grantee signature)：地契只需要Grantor签字。
  7. 法律描述 (Legal Description)：不要求必须是Legal Description（可使用地址）。
• 无效地契 (Invalid Deeds)：
  • 赠与方不合格（如未成年人或精神病患者）。
  • 受让方不存在 (Grantee doesn’t exist)。
  • 在空白地契上签字 (Signed in blank deed)。
  • 伪造签字 (Forged)。伪造签字的地契是无效的，可向法院启动Quiet Title Action追回产权。
  • 被更改或未送达 (Altered, Undelivered)。
• 登记 (Recording)：登记是产权公司（Title Company）的要求。
  • 优先原则：如果赠与方将同一产权转让给不同的人，遵循 “先登记先得权 (First to record first in right)” 原则。登记的先后顺序由**文书编号（Instrument Number）**决定。
• 地契种类 (Types of Deeds)：
  1. 转让地契 (Grant Deed)：包含两种担保（Warranties）:
     • 保证在转让给你之前，没有将该产权转让给其他人。
     • 保证已披露所有产权上的负担（Encumbrances），没有其他未披露的负担。
     • 若违反担保，赠与方须承担责任。
  2. 放弃地契 (Quitclaim Deed)：不包含任何担保。赠与方不对该产权的价值或有效性做任何保证。