第三章：Encumbrance Title Insurance & Escrow (产权上的负担、产权保险、地产交易所)

产权负担（Encumbrance）分为金钱产权负担（Money Encumbrances / Lien）和非金钱产权负担（Non-money Encumbrance）。

1. 金钱产权负担 (Lien)

Lien（留置权/抵押）有两种类型：

• 针对性留置权 (Specific Lien)：只针对某个特定的物业。
  • 例如：地税留置权（Property Taxes Lien，只针对欠税的物业）、银行贷款抵押（只针对贷款抵押的物业）、技工留置权 (Mechanic’s Lien)、冻结令留置权 (Attachment Lien)。
• 一般性留置权 (General Lien)：针对屋主拥有的所有物业。
  • 例如：所得税留置权 (Income Taxes Lien，国税局可在全国所有物业上登记)。

A. 自愿性与非自愿性留置权

• 自愿性留置权 (Voluntary Lien)：屋主愿意用房产做抵押（如向银行借钱购买或重新贷款）。
• 非自愿性留置权 (Involuntary Lien)：在屋主非自愿的情况下被放置在房产上（如所有税金相关的留置权、Mechanic’s Lien、Attachment Lien）。

B. 技工留置权 (Mechanic’s Lien)

• 优先权：技工留置权一般优先于银行贷款留置权。但它不优先于联邦政府或地方政府的税金留置权。
• 决定日期：其优先权日期不是看登记日期，而是看开工日期 (Date of work commencement)。
• 登记期限：
  • 未登记完工通知 (Notice of Completion)：总包、分包、材料供应商有90天时间登记留置权。
  • 已登记完工通知：总包有60天时间登记。分包和材料供应商有30天时间登记。
• 免责声明 (Notice of Non-responsibility)：房东为避免房客雇佣承包商后，承包商在房产上放Mechanic’s Lien，房东可登记该文件，并将其张贴（Post）在现场，告知承包商房东不负责房客的工程付款。

C. 冻结令与判决书 (Attachment & Judgment)

• 冻结令 (Attachment / Writ of Attachment)：在官司结束前，原告担心对方脱产，申请冻结其资产。冻结令通常有效期为3年。
• 判决书 (Judgment)：官司成功后法院给予的判决书。判决书一般有效10年。
• 判决摘要 (Abstract of Judgment)：将判决书登记在产权上，有效10年。
• 执行令 (Writ of Execution)：法院命令出售房产的文件，导致执行销售 (Execution Sale)。

D. 诉讼待决通知 (Lis Pendens)

• 目的：告知民众产权上有诉讼存在，防止该房产在诉讼过程中出售。
• 效果：在产权上留下一个污点（Cloud），具有类似冻结的作用。

2. 非金钱产权负担 (Non-money Encumbrance)

A. 地役权 (Easement)

• 定义：有权进入他人的土地，且具有确定的界线（definite limits）。
• 产权报告： Easement会在**承受累赘（burdened）的土地产权报告上出现。在受益（benefited）**的土地产权报告上则不会出现。
• 种类：
  1. 附带地役权 (Appurtenant Easement)：用于连接邻居的土地（A与B土地），通常在土地边缘。
     • 享有地 (Dominant Tenement)：受益的土地（如Property B）。
     • 被役地 (Servient Tenement)：承受累赘的土地（如Property A）。
  2. 总体地役权 (Easement in Gross)：没有连接（No Attachment），例如水电煤气公司拥有的地役权。
• 产生方式 (Creation)：
  1. 必要性 (Necessity)：当土地没有出路，必须经过邻地时，可向法院申请。这必须是绝对的必要性 (absolute necessity)，而非仅仅为了方便。
     • 特性：一旦获得，它是永久性的。地役权有地理限制（Physical limit），但没有时间上的限制（no temporal limits）。
  2. 通过时效取得 (Prescription)：在对方抗议之下，公开、连续、不中断地使用其土地五年，且对方未到法院阻止。一旦通过法院申请成功，即可登记并成为永久性权利。
• 终止方式 (Termination)：
  1. 合并 (Merger)：两块土地（A与B）被同一个人买下，地役权消失。
  2. 不使用 (Non use)：若通过时效取得的Easement未登记，而连续五年停止使用，则会因缺乏使用而丢失。

B. 限制 (Restrictions)

• 私人限制 (Private Restriction)：
  • CC&Rs (Covenants, Conditions, Restrictions)：常出现在共管公寓（Condominium）或社区中。
  • 种族歧视限制：若私人限制涉及种族歧视（Racial Discrimination），则没有任何执行效力。
  • 种类：
    • 条件 (Condition)：违反限制会导致丢失产权（Loss of Title）。
    • 契诺 (Covenants)：违反限制最多受到惩罚（如罚款），不会导致丢失产权。99%以上的私人限制属于契诺。
• 公共限制 (Public Restriction)：政府在用地方面的限制。
  • 区域规划法 (Zoning Law)：Zoning is an exercise of Police Power（公权力的行使）。
  • 更改区域规划 (Rezone)：更改整个区域的Zoning。
  • 特殊豁免 (Variance)：针对某块土地，允许其偏离市府的Zoning条例（如建筑退让距离）。
  • 向下调整区域规划 (Downzoning)：将较宽松的Zoning改为较有限制性的Zoning（如将商业区Commercial改为住宅区Residential）。
  • 冲突原则：当私人限制（Deed restriction）与公共限制（Zoning）有冲突时，以更严格的控制（Stricter control）为准。
  • 政府部门：Rezoning申请须提交给当地的城市规划委员会 (Planning Commission)。
• 祖父条款 (Grandfather Clause)：新的Zoning法允许现有的不符合规定的用途继续存在。

C. 宅地特权 (Homestead)

• 目的：保护屋主住宅净值，对抗无担保债务 (unsecured debts)（如信用卡债务）。
• 不保护：不保护有担保债务 (secured debts)（如银行抵押贷款）。
• 机制：若房屋净值低于法律规定的保护额（例如$125K），无担保债权人不能通过法院拍卖强制出售房产。

3. 产权保护 (Title Protections)

A. 产权保险 (Title Insurance)

• 产权摘要 (Abstract of Title)：所有相关已登记文件的摘要（A summary of all pertinent recorded documents）。
• 产权资料库 (Title Plants)：存储所有已登记的转让（Conveyances）和产权负担（Encumbrance）资料的系统。
• 产权链 (Chain of Title)：连续的、按顺序排列的记录文件清单，包含赠与方和受让方的名字。如果中间断裂，产权即有瑕疵。
• 初步产权报告 (Preliminary Title Report)：在承保前准备的报告，让双方了解产权上的负担。若产权上有Lis Pendens，必须先解决才能关闭交易。
• 保单种类 (Types of Polices)：
  1. CLTA (California Land Title Association)：基本保单。不保与邻居的界线纠纷。
  2. ALTA (American Land Title Association)：扩展保单，承保界线纠纷。

B. 房屋保险 (Hazard Insurance / Property Insurance)

房屋保险主要保障火灾、水灾、地震等意外或自然灾害。

• 代位求偿权 (Subrogation / Substitution)：保险公司赔偿投保人损失后，有权取得投保人向肇事者追讨赔偿的权利。

4. 地产交易所 (Escrow)

Escrow（公证行/交易所）是买卖双方之间的利益保管人 (Stakes Holder)，具有短暂的信托关系。

• 有效 Escrow 的两个要素:
  1. 买卖双方达成有法律约束性的合同 (Binding contract)。
  2. 转让文件的有条件交付 (Conditional delivery of transfer instrument)。
• Escrow 指令 (Escrow Instruction)：根据双方签订的买卖合同（Purchase Contract）制定。
  • 冲突原则：如果 Escrow Instruction 与 Purchase Contract 发生冲突，通常以 Escrow Instruction 为主。
• 完成 Escrow (Complete Escrow)：买卖双方应履行的条款和指令都完全做到 (Terms and instructions have been met)。
• Escrow 机构：
  • Escrow Agent：必须是公司 (Corporation)，由Department of Corporation监控。
  • 例外：如果房地产经纪人在得到买卖双方同意的情况下扮演 Escrow 角色，则经纪人不需要是公司。
• Escrow 职责 (Escrow holder’s responsibilities):
  • 不能提供法律顾问 (Legal Advice)。
  • 转发所有文件。
  • 准备 Escrow Instruction。
  • 必须保持中立 (Impartial)。
  • 向国税局 (Internal Revenue Service, IRS) 报告销售。
  • 准备交割账单 (Closing Statements)。
  • 未经双方同意，不得泄露保密信息。
• 比例分配 (Proration)：指对地税等费用的比例分摊。例如，如果地税尚未支付 (unpaid by close of escrow)，则应Debit Seller, Credit Buyer。如果地税已支付 (paid beyond close of escrow)，则应Credit Seller, Debit Buyer。