第五章：Financing (融资) Part 1

1. 本票/期票 (Promissory Note)

• 定义：是债务的证明文件 (evidence of a debt)。
• 抵押性：可分为有抵押 (Secured)（如 Note secured by deed of trust）或无抵押 (Unsecured)。

本票种类 (Types of Note)

1. 单纯本票 (Straight Note / Interest Only Note)：在借款期内，借款人仅支付利息，期满时本金全部到期，最后一次付款称为汽球付款 (Balloon Payment)。
2. 包含利息的本票 (Including Interest)：分期付款包含本金和利息。例如，30年固定利率（Fully Amortized Fixed Rate）贷款。
3. 可调利率本票 (Adjustable Rate Note)：利率会随着市场上下浮动，导致每月付款额可能变化。

摊销 (Amortization)

• 完全摊销 (Fully Amortized)：付到最后一笔时，没有余额（No Balloon Payment）。
• 部分摊销 (Partially Amortized)：付到最终期限时，仍有余额（There is a Balloon Payment），常见于商业贷款。

流通票据与背书 (Negotiable Instrument & Endorsements)

• 流通票据 (Negotiable Instrument)：可自由转让 (freely transferable)（如支票）。
• 背书 (Endorsements)：转让流通票据的方式。
  1. 空白背书 (Blank Endorsements)：只在支票背面签字。
  2. 特别背书 (Special Endorsements)：指定支付给某人 (Pay to the order of John)，可用于抵债。
  3. 限制性背书 (Restrictive Endorsements)：例如注明 “For deposit only”（仅供存入），限制了票据的自由转让性。
  4. 有限制背书 (Qualified Endorsements)：例如注明 “Without recourse”（无追索权），保护背书人（如John）免于被追讨跳票责任。

2. 抵押文书 (Mortgage vs. Trust Deed)

A. 抵押 (Mortgage)

• 当事人：两方：借款人 (Mortgagor) 和贷款人 (Mortgagee / Lender)。加州不使用Mortgage。
• 法拍程序：借款人违约时，贷款人需通过法院行动 (Court Action) 开启法拍程序（Foreclosure）。
• 短缺判决 (Deficiency Judgment)：如果法拍所得不足以偿还贷款，贷款人有权向借款人追讨剩余亏损（短缺金额）。
• 赎回权 (Right of Redemption)：借款人有权在指定时间内赎回房产。

B. 信托契约 (Deed of Trust / Trust Deed)

• 当事人：三方：
  1. 借款人 (Trustor / Borrower)。
  2. 贷款人 (Beneficiary / Lender)。
  3. 受托人 (Trustee)：持有赤裸裸的产权 (Naked Title)，即拥有产权但没有任何权利（不能卖房或使用房产），除非借款人违约。
• 法拍程序：贷款人可选择不走法院，通过受托人销售 (Trustee’s Sale) 来拍卖房产。
  • Trustee’s Sale：没有短缺判决权（No deficiency judgment）。
  • Trustee’s Sale：借款人没有赎回权（No right of redemption）。
  • 时间：最快也需要110天。程序从受托人登记违约通知 (Notice of Default) 开始。
  • 违约通知 (Notice of Default)：时间为90天。在此期间，借款人可以通过支付拖欠金额（Amount in arrears）来恢复贷款 (Reinstatement)。
  • 拍卖通知 (Notice of Trustee’s Sale)：须在拍卖日前20天登记。
• Trustee’s Deed：成功竞标者从受托人处获得的产权文件。

3. 贷款条款 (Loan Clauses)

1. 转让条款 (Alienation Clause / Due on Sale)：如果借款人在贷款期间将产权转让 (Transfer of title) 给他人，贷款人有权要求一次性付清贷款全额。
2. 加速条款 (Acceleration Clause)：借款人违约（例如未缴地税或保险），贷款人认为抵押受到威胁，有权要求借款人一次性偿还贷款。
3. 锁定条款 (Lock in Clause)：禁止借款人提前偿还贷款，常见于商业贷款（如人寿保险公司提供）。
4. 或更多条款 (Or More Clause)：允许借款人可以在任何分期付款时支付比约定更多的金额。
5. 提前付款罚金条款 (Prepayment Penalty Clause)：如果借款人提前缴清贷款，会被银行罚款。政府经营的住宅贷款（如房地美、房利美）不允许有提前付款罚金。
6. 从属条款 (Subordination Clause)：允许第一顺位的抵押权人同意退居第二顺位，从而让新的抵押权（如开发商从银行获得的新贷款）成为第一顺位。
7. 租金转让条款 (Assignment of Rents Clause)：常见于商业贷款。允许贷款人在屋主违约时，有权向房客收取租金来支付贷款。

4. 产权转让对贷款的影响 (Transfer of Title)

• 继承 (Assumption / Take Over)：买家继承卖家的贷款，买家需承担贷款责任。卖家通常可获得银行的释放（Release），免于责任。FHA贷款通常是Assumable。
• 受制于 (Subject to)：买家不继承贷款，由卖家继续支付贷款。买家对该贷款不负责任。
• 一揽子抵押 (Blanket Mortgage / Trust Deed)：一个贷款以多块土地 (Single loan secured by one parcel) 为抵押品。
  • 释放条款 (Release Clause)：开发商在出售其中一块土地时，需与银行谈判，获得部分释放（Partial release），否则卖掉第一栋房产就要偿还全部贷款。

5. 其他融资形式

• 全包信托契约 (All Inclusive Trust Deed, AITD / Wrap Around Mortgage)：买家向卖家借款（第二顺位），买家向卖家付款。卖家则继续向第一顺位的银行支付原贷款。
• 贷款优先权 (Loan Priority)：由登记的先后顺序决定。先登记的是First Loan，之后的是Junior Trust Deed或Mortgage。

6. 房地产销售合同 (Real Property Sales Contract)

• 别名：分期销售合同 (Installment sales contract)、土地销售合同 (Land contract of sale) 等。
• 机制：买家分期付款。在买家付清所有款项之前，产权始终在卖家手中。
• 当事人：
  • 卖家：Vendor (赠与方)。
  • 买家：Vendee (收受方)。
• 买家产权：在付清款项之前，买家拥有的是公平产权 (Equitable Title)，或称为公平所有者 (Equitable Owner)。
• 违约：若买家违约（未付完款项），卖家可采取非法占有者程序 (Unlawful Detainer) 驱逐买家。买家之前支付的钱将会丧失 (forfeit)。