Real Estate – Air School Of Thoughts

The Airsota Real Estate Agent in California

陈建友《从零开始》加州地产执照考试视频课程分章节笔记整理 (6)

第六章：Financing (融资) Part 2

1. 联邦储备系统 (Federal Reserve System, FED)

联储会（FED）的主要职能：

  1. 二级金融市场 (Secondary Money Market)：作为银行的银行（Banker’s Bank），提供贷款途径，并与银行进行贷款交易。
  2. 调整折现率 (Adjusting Discount Rate)：通过升息或降息来控制和刺激经济。
  3. 调整银行最低现金储备要求 (Minimum Cash Reserve Requirements)：提升储备金要求会减少银行放贷能力，反之则刺激经济。
  4. 买卖现有公债 (Buying/Selling existing bonds)：
    • 买入公债：将钱注入经济体，刺激经济。
    • 卖出公债：回收钱款，减缓经济。

2. 政府相关机构

  • 房利美 (Fannie Mae, FNMA / Federal National Mortgage Association)：
    • 经营二级市场（Secondary Market），专门购买FHA贷款和VA贷款。
    • 这些贷款是国家有担保的。
  • 房地美 (Freddie Mac, FHLMC / Federal Home Loan Mortgage Corporation)：
    • 经营二级市场。
    • 专门经营传统贷款 (Conventional Loan)，即没有国家担保的房贷。
    • 只经营住宅传统贷款 (Residential Conventional)。

3. 房地产结算程序法 (RESPA / Real Estate Settlement Procedures Act)

  • 目的：禁止回扣 (Prohibit Kickbacks)。
  • 回扣 (Kickbacks)：指中介或任何相关人士在没有提供任何服务的情况下，收取介绍费或任何有价值的物品。这被认为对消费者（Borrower）不利。
  • 适用范围：RESPA法律仅限用于1-4个单位的住宅交易，不适用于商业交易。

4. 贷款真相法 (Truth in Lending Act / Regulation Z)

  • 定义：联邦法，旨在保护消费者。Regulation Z即为Truth in Lending Act。
  • 表白内容 (Disclosure)：要求贷款人清晰地向消费者表白以下四个信息:
    1. 融资总额 (Amount Financed)。
    2. 融资费用 (Finance Charge)：包括利息、抵押保险和所有与贷款相关的成本。
    3. 年百分比率 (Annual Percentage Rate, APR)：总成本以百分比形式表示。APR有助于消费者比较不同贷款产品的总成本。如果广告中只提到了APR，则视为完成的表白 (complete disclosure)。
    4. 总支付次数 (Total Number of Payments)。
  • 广告要求：贷款广告必须是清晰且醒目的 (clearly and conspicuously)，不带有隐藏性。
  • 表白时间：必须在完成交易 (Consummation / Signing of loan Docs) 之前提供给借款人。借款人在收到表白后，有3个工作日的时间考虑是否反悔。
  • 执行机构 (Enforcement)：由联邦贸易委员会 (Federal Trade Commission, FTC) 管制。

5. 借款人资格审定 (Qualifying of Borrower)

贷款人考虑的因素包括：

  1. 收入 (Income)：借款人必须有能力支付贷款。
  2. 支付能力 (Ability to Pay / Fico Score)：信用分数（Fico Score）代表了支付能力。
  3. 评估价值 (Appraised Value)：确保贷款金额不会过高，以防借款人违约时收不回资金。
  4. 产权保险 (Title Insurance)：确保产权没有瑕疵。
  5. 增值潜能 (Appreciation)：是贷款人决定是否贷款的最大因素。

6. 储备金 (Impounds)

  • 定义：储蓄资金。银行强制借款人每月多付一笔钱，用于支付地税 (Taxes) 和房屋保险 (Insurance)。
  • PITI：每月支付的款项包括本金（Principle）、利息（Interest）、地税（Taxes）和保险（Insurance）。
  • 强制情况：
    1. 首付低于10%。
    2. 借款人连续两次迟缴地税。
    3. 申请的贷款是FHA或VA贷款。

7. 贷款点数 (Points)

一点（Point）相当于贷款本金的1%。

  • 贷款服务费 (Origination Fee)：银行收取的前期行政费用。
  • 折扣点数 (Discount Points / Buy Down Point)：借款人支付点数，将利率降低（Buy Down），以符合贷款的合格要求。

8. 贷款保险 (Private Mortgage Insurance, PMI)

  • 目的：当借款人支付的**首付少于20%**时，银行要求借款人购买的保险，用以保障贷款人的损失。

9. 营建融资 (Construction Financing)

  • 性质：短期贷款 (Short Term Loan / Interim Loan)。常用于空地盖房等没有结构抵押的情况。
  • 付款：通常在房屋建成后，用利率更低的长期贷款 (Take Out Loan) 来付清营建贷款。

10. 政府担保贷款

  • FHA (Federal Housing Administration) Loan:
    • FHA只负责担保贷款，不发放或持有贷款，贷款由银行提供。
    • 条件：低首付（3.5%）；是可继承贷款 (Assumable Loan)；不允许提前付款罚金 (No prepayment penalty)。
    • 抵押文件：使用信托契约 (Trust Deed)。
    • 保险：要求借款人支付贷款保险 (Mortgage Insurance)。
  • VA (Department of Veterans Affairs) Loan:
    • 面向军人或退伍军人。
    • 条件：可实现零首付 (0 Down Payment)；是可继承贷款 (Assumable)（非军人须通过信用审批）；不允许提前付款罚金。
    • 抵押文件：使用信托契约 (Trust Deed)。
  • CAL-VET (California Farm and Home Purchase Program):
    • 加州政府提供的退伍军人贷款。
    • 条件：不允许提前付款罚金；可继承 (Assumable)。
    • 融资来源：通过出售州公债 (Sale of State Bonds)。
    • 抵押文件：使用房地产销售合同 (Real Property Sales Contract)。产权在政府（卖方）名下，直到贷款付清。
    • 保险要求：要求借款人购买人寿保险 (Life Insurance) 和残疾保险 (Disability Insurance)。