Real Estate – Air School Of Thoughts

The Airsota Real Estate Agent in California

陈建友《从零开始》加州地产执照考试视频课程分章节笔记整理 (7)

第七章：Real Property Law (地产法律)

地产法律（Real Estate Law）即为执照法律（Licensing Law）。

1. 须持执照的活动 (Activities that require a license)

如果某人期望得到报酬（expectation of compensation），则在以下活动中需要执照（通常指Broker License）:

  1. 房地产销售：代理买家或卖家进行买卖。
  2. 租赁：代理房东出租或房客找房。
  3. 贷款：为屋主借贷或为银行找借款人。
  4. 房地产销售合同：安排Real Property Sales Contract。
  5. 集资 (Syndicate)：成⽴房地产集资并收取佣金。
  6. 本票买卖：一年内经营超过8笔Promissory Note的买卖。
  • Salesperson License：须受Broker的监督和控制 (control and supervision)，不能独立操作。必须与Broker签订书面协议 (written agreement)。
  • 例外情况 (Exceptions)：
    • 委托代理人 (Attorney in Fact)：在没有期望任何报酬的情况下，可代表朋友或他人办事。
    • 律师 (Attorney at Law)：在交易中准备法律文件。

2. 房产局与局长 (DRE & Commissioner)

  • 专员 (Commissioner) 的职责：
    1. 调查投诉 (Investigate Complain)。
    2. 管制细分土地销售 (Regulate sale of subdivision)：审批五个单位以上的开发计划。
    3. 筛选和审核申请人 (Screening and qualifying applicants)。
    4. 执行执照法 (Enforce Real Estate Law/Licensing Law)。
    5. 规则与条例：其制定的规则与法律具有同等效力 (Same force and effect as law)。
  • 提前收费禁令：在贷款修改 (Loan Modification) 服务中，不允许提前收费 (No advance fees)。即服务未完成前，不能先收钱。若需收取提前费用，必须提前10天将合同、宣传资料等提交给房产局审核。

3. 执照状态 (License Status)

  • 限制执照 (Restricted License)：对执照施加限制，例如限制其不得从事物业管理。
  • 暂停执照 (Suspended License)：暂时吊销执照，期满后可恢复。
  • 取消执照 (Cancel License)：例如Salesperson被Broker解雇、辞职或Broker死亡，执照自动取消。
  • 撤销执照 (Revoked License)：永久性地被吊销执照（Permanent Loss）。通常发生在严重违规行为（如诈骗）。
    • 听证会：若要永久撤销执照，房产局必须给予被指控人听证会的机会。
  • Broker对Salesperson的责任：若Broker因Salesperson违反执照法而将其解雇，Broker必须向Commissioner提交一份书面声明 (Written Statement)，描述其违规行为。

4. 执照违规行为 (Violations)

  1. 虚假陈述/欺诈 (Misrepresentation / Fraud)：未能向委托人披露重大事实 (Material Facts)（如房屋白蚁、地基问题、过去三年内有人死亡）。
  2. 双重代理 (Divided Agency / Dual Agency)：在同一交易中代表多方，但未向各方披露并获得同意。违规后果：可能丢失佣金 (Loss Commission)。
  3. 资金混同 (Commingling)：将委托人（Principal）的资金与Broker的个人资金混合存放在一起。
    • 信托账户：Broker必须开设信托账户（Trust Account）存放客户资金。
    • 挪用资金 (Conversion / Misappropriation)：挪用客户的钱。这是比资金混同更严重的违规。
  4. 确定终止日期 (Definite Termination Date)：独家委托书（Exclusive Listing）必须有肯定的固定终止日期。
  5. 秘密利润 (Secret Profit)：代理人在交易中赚取秘密的额外利润，而委托人不知情。
    • 相关概念：人头买家 (Dummy Buyer) 和双重托管 (Double Escrow)。
  6. 附选择权的委托 (Listing with an Option)：代理人在使用选择权购买该房产之前，必须全面披露所有重大事实（包括利润），并得到委托人的同意。
  7. 虚假广告 (False Advertising)：在广告中对资格或会员身份进行不诚实的陈述（如声称拥有博士学位或某组织会员）。
  8. 滥用商品名称 (Misuse of Trade Name)：例如，Realtor 是注册商标，只有NAR (National Association of Realtors) 会员才能使用。
  9. 诱导恐慌性抛售 (Inducement to Panic Selling / Blockbusting)：在社区散播谣言（通常带歧视色彩）促使居民恐慌性卖房，以获取委托书。关键词：色盲 (Color Blind)。
  10. 所有权披露 (Ownership Disclosure)：如果代理人对所售房产有直接或间接的所有权利益（如在公司中占有股份，或房产在其配偶名下），必须向潜在买家披露。
  11. 未及时交付合同副本 (Failure to deliver copy of contract)：在合同签字时 (at the time it is signed)，必须当场给予当事人一份副本。
  12. 盲目广告 (Blind Advertising)：代理人以非当事人身份登广告时，未在广告中表明自己是代理人（如未写DRE执照号码或Agent身份）。
  13. 未能保留记录 (Failure to Retain Records)：Broker有责任保留所有交易文件至少3年。
  14. 收取介绍费：代理人不能从房地产交易相关公司（如产权保险公司、白蚁公司、Escrow公司）处收取介绍费。

5. 房地产复原基金 (Real Estate Recovery Fund)

  • 目的：当持照经纪人诈骗消费者，且消费者通过法院获得判决书后，仍无法从经纪人处收到赔偿时，可向DRE申请索赔。
  • 索赔上限：
    • 单个交易：每个申索人最多索赔 $50,000。但单个交易中，所有申索人的索赔总额不能超过$50,000。
    • 终身上限：每个经纪人名下基金的终身最高索赔额为 $250,000。

6. 继续教育与信托资金 (Continuing Education & Trust Funds)

  • 继续教育 (Continuing Education)：执照每4年更新一次。更新前必须完成45小时的继续教育课程。
  • 信托资金 (Trust Funds)：Broker或Salesperson代表委托人收到的金钱或有价值的物品。包括未兑现的支票和预缴费（Advance Fee）。
    • 处理时限：收到的信托资金必须在3个工作日之内处理（例如交给客户或存入信托账户）。
    • 取款人 (Withdrawals)：只有三类人可以从信托账户开支票：Broker雇佣的Salesperson（需授权）、有执照的Broker公司高管、Broker提供担保（Bonded）的无执照员工。
    • 银行调节 (Reconciliation)：信托账户必须每月至少一次进行调节。
    • 多余款项：如果调节后发现有来路不明的多余款项，应先保留在信托账户中，然后努力寻找其主人。

7. 活动屋 (Mobilehomes)

  • 房地产执照允许出售活动屋，但前提是该活动屋必须停在活动屋公园 (Mobilehome Park) 内。