第八章：Contract (合同) Part 1
1. 合同类型定义 (Contract Definitions)
| 合同类型 | 定义 (Characteristics) |
|---|---|
| 明示合同 (Express Contract) | 双方通过口头或书面文字表达条款和意图。 |
| 默示合同 (Implied Contract) | 双方通过行动和行为而非文字达成协议。房地产交易中很少使用。 |
| 双边合同 (Bilateral Contract) | 一方的承诺用来交换另一方的承诺（如买卖合同中买方的付款承诺与卖方的产权转让承诺）。 |
| 单边合同 (Unilateral Contract) | 一方对另一方作出承诺，但接收承诺的一方没有义务履行。 |
| 未履行合同 (Executory Contract) | 仍有一方或双方有剩余工作或条件尚未履行。 |
| 已履行合同 (Executed Contract) | 双方应该履行的条件都已完成。Escrow关闭时合同即转变为Executed Contract。 |
| 无效合同 (Void Contract) | 从未有过且永远不会有法律效力的合同。 |
| 可撤销合同 (Voidable Contract) | 单方面可撤销的合同，例如未成年人签订的合同。 |
| 有效合同 (Valid Contract) | 具有约束力且可执行的合同。 |
| 非法合同 (Illegal Contract) | 违反法律的合同（如为避税而低报售价）。 |
| 不可执行合同 (Unenforceable Contract) | 无法被强制要求履行的合同。 |
2. 合同的四个基本要素 (Essential Elements of Contract)
一个有效的合同必须包含四个要素：
- 合格的当事人 (Capable Parties / Competent)。
- 必须符合法定年龄（18岁以上）。
- 必须具备清晰的理解能力（Personal Sound Mind）。
- 合法的目的 (Lawful Object)。
- 合同必须有合法的目的，例如无照Broker签订的佣金合同就缺乏Lawful Object。
- 相互同意 (Mutual Consent / Genuine Assent)。
- 指双方心甘情愿、有进入合同的意愿。
- 意愿可能被取消的情况：
- 实际欺诈 (Actual Fraud)：隐瞒或做出不诚实的陈述，导致对方进入合同。
- 暴力威胁 (Menace)：身体伤害的威胁。
- 胁迫 (Duress)：例如经济胁迫。
- 不当影响 (Undue Influence)：利用信任关系施加影响，导致当事人并非心甘情愿签署文件。
- 充分的对价 (Sufficient Consideration)。
- 对价可以是金钱，也可以是放弃某种权利（如放弃结婚的权利）。
3. 要约与承诺 (Offer & Acceptance)
- 要约 (Offer)：
- 必须是明确且肯定的 (Definite and Certain)（如明确的房产描述和价格）。
- 承诺 (Acceptance)：
- 必须是绝对且无条件的 (Absolute and Unqualified)。如果更改要约中的任何条件，即使是小部分，都会形成反要约 (Counter Offer)。
- 必须在规定的时间限制内 (within time limits specified) 接受。若要约没有期限，则法定给予一个合理的时间。
- 必须表达或传达 (Expressed or Communicated) 给要约方才能生效。
- 必须按照规定的方式传达（In the manner specified）。
- 要约的终止 (Termination of Offer):
- 时间失效 (Lapse of time)：要约的有效时间已过。
- 撤回 (Revocation)：要约方可随时撤回要约，即使在有效期内。
- 被拒绝 (Rejection of Offeree)：要约一旦被拒绝即终止，不能再改变主意接受。
- 死亡或精神失常 (Death or Insanity)：在要约被接受前，任何一方的死亡或精神失常将终止要约。
- 注意： 一旦合同被接受，任何一方的死亡或精神失常不会终止合同。
4. 其他合同法律原则
- 欺诈法 (Statute of Frauds)：规定某些合同必须是书面的才有效:
- 一年以上的房地产租赁（无论是住宅还是商业）。
- 房地产买卖（Sale of Real Property）。
- 例外： Broker与Broker之间分享佣金的口头协议有法律效力，不受此法约束。
- 诉讼时效 (Statute of Limitations)：提起诉讼的法定期限。
- 侵犯土地 (Trespass / Encroachment)：追诉期为3年。
- 判决书 (Judgment)：有效期为10年。
- 合同解释 (Interpretation of Contracts):
- 书面合同优于口头谈判：书面部分取代所有先前的谈判和协议。
- 手写或打印部分优于印刷部分：后来起草或手写的条件，如果与标准印刷合同冲突，以附加条款（附录）为主。
- 合同更新/替代 (Novation)：用新的合同取代旧的合同（或用新的条件取代旧的条件）。
- 约定损害赔偿 (Liquidated Damage Agreements)：双方事先约定违约时的赔偿金额（通常是定金Deposit）。在住宅交易中，卖方没收的定金不能超过售价的3%。
- 强制履行 (Specific Performance)：买方到法院起诉，强制卖方履行合同，出售房产。
- 统一电子交易法 (Uniform Electronic Transactions Act, UETA)：电子签名要有法律效力，双方必须同意使用电子签名。