第九章：Contract (合同) Part 2 / Agency

1. 代理权 (Agency)

• 定义：代理人（Agent）被委托人（Principal）授权，代表委托人与第三方进行商业交易。
• 代理关系产生方式 (Creation):
  1. 协议 (Agreement)：双方通过合同（如Listing Agreement）产生关系。
  2. 禁止反言 (Estoppel)：一方对外宣称某人是其代理人，则不能逃避其行为责任。
  3. 追认 (Ratification)：事后认同代理人在事先所做的行为。

2. 代理人的责任 (Duties of Agent)

• 对委托人的责任 (Duties toward Principal)：代理人必须负责任且谨慎地办事。
  • Fiduciary：代理人是委托人的受托人（Fiduciary），双方具有信任保密关系。
  • 披露重大事实 (Material Fact)：必须披露所有对委托人重要的重大事实。
  • 遵守指示：必须遵照委托人的意思办事，但不能盲目遵守犯法的事情。
  • 不能同时代表双方：代理人不能在未经当事人同意下，同时代表进行生意谈判的两个当事人。
• 对第三方的责任 (Liabilities of agent toward third parties)：
  • 不造成伤害：不对第三方的财产或人身造成伤害。
  • 不进行虚假/欺诈陈述 (Misrepresentations)：无论是过失还是蓄意的欺诈都需负责。

3. 代理的终止 (Termination of Agency)

代理权在以下情况终止：

1. 双方同意 (Mutual Agreement)。
2. 代理人放弃 (Renouncement by agent)：经纪人主动提出不再做代理人。
3. 委托人撤回 (Revocation by the Principal)：委托人解雇经纪人。
4. 代理期满 (Expiration of agency)：委托书（Listing）期限到期。
5. 标的物灭失 (Extinction of subject)：所售房产消失（如被火烧掉）。
6. 委托人或代理人死亡/丧失行为能力 (Death or incapacity of either principal or agent)。

4. 委托书类型 (Listing)

• Listing是卖方授权给你做代理人的授权书。

1. 独家销售权委托 (Exclusive Right to Sell Listing)：最高等级的独家代理。
   • 佣金：无论买家由谁带来（中介或卖家自己），代理人都可以获得佣金。
   • 强制要求：必须有确定终止日期 (Definite Termination Date)。
   • 安全条款 (Safety Clause)：在Listing过期后的一段特定时期内，保护代理人佣金的权利。
2. 独家代理委托 (Exclusive Agency Listing)：
   • 区别：如果买家是卖家自己带来的，则代理人没有佣金。
3. 开放式委托 (Open Listing)：非独家代理。
   • 特点：无需确定终止日期。
   • 佣金决定：由促成因素 (Procuring Cause / Deciding Factor) 决定谁获得佣金。
4. 净委托 (Net Listing)：卖家设定一个底价（例如$100万），超出底价的金额全部作为代理人的佣金。
   • 合法性：Net Listing本身合法，但前提是必须向卖家全面披露重大事实（Full Disclosure，包括房产市值）。
5. 独家购买授权委托 (Exclusive Authorization to Acquire Real Property)：买家与经纪人签署的委托书。

5. 多重上市服务 (Multiple Listing Service, MLS)

MLS是房源网站。如果Listing Agent希望借助其他Agent的力量，必须在MLS中表明愿意提供的报酬。如果总佣金是5%，通常会写2.5%。

• 所有权：Salesperson代表Broker签署的Listing，产权始终属于Broker。

6. 代理披露 (Agency Disclosure)

• 目的：向交易双方说明Agent的代理关系。
• 适用范围：所有地产买卖（包括住宅、商业、土地）。
• 披露种类：
  1. 一般披露 (General Disclosure)：提供关于代理人对客户和非客户责任的说明书。
  2. 具体披露 (Specific Disclosure)：在书面文件上明确表明Agent代表哪一方（买方、卖方或双方）。
• 披露时间 (When to Comply)：
  • Listing Agent (代表卖家)：
    • 与卖家签署Listing之前或同时。
    • 向买家呈交卖家的反要约（Counter Offer）或接受书时。
  • Selling Agent (代表买家)：
    • 买家签署要约（Offer）之前。
    • 向卖家呈交买家的要约时。
• 拒绝承认 (Refusal to acknowledge)：如果当事人拒绝在披露文件上签字，代理人应记录并解释该拒绝。

7. 双重代理 (Dual Agency)

• 保密底线：作为双边经纪，不能向对方透露任何一方关于价格的底线。

8. 选择权 (Option)

• 定义：选择权是单方的。给予选择权的一方为选择权授予人 (Optionor)，获得选择权的一方为选择权持有人 (Optionee)。
• 要求：必须是书面形式。
• 对价 (Consideration)：法律对对价要求很低（例如5分钱）。
• 占有权：在选择权期间，选择权持有人没有房产的占有权或使用权。

9. 临时占有协议 (Interim Occupancy Agreement)

• 定义：买家在Escrow过程中，在产权转移之前临时搬进去居住的协议。
• 条款：需明确房客在屋内受伤的责任归属，水电费支付方，以及维修责任。

10. 披露责任 (Disclosure Responsibilities)

• 法律来源：源于 Easton v.s. Strassburger 案例。
• 适用范围：1-4个单位的住宅出售。
• 代理人职责：Listing Agent 和 Selling Agent 有义务进行目视检查 (Visual Inspection)。
  • 检查范围：只包括正常情况下可进出的区域。不包括屋顶、阁楼等合理且通常无法进入的区域。
  • 记录：检查到的房屋缺陷或对房产有影响的重大事实，须记载。
• 转让披露声明 (Transfer Disclosure Statement, TDS):
  • 买家解约权：买家收到TDS后，若不满意内容，可提出解约。
    • 亲手交付：买家有3天时间解约。
    • 其他方式（如邮件）：买家有5天时间解约。
  • 卖方责任例外：在以下两种情况下，卖方不需要提交TDS:
    1. 遗嘱认证销售 (Probate Sale) 或信托销售（屋主已故，管理人未曾居住）。
    2. 银行法拍屋销售 (Bank Sale) （银行未曾居住）。
• 其他强制披露：
  • Mello-roos Bonds：一种特别地税 (Special Assessment)，用于新社区建设融资。卖方必须披露。
  • 地震断层区域 (Earthquake Fault Zone)：卖方须披露房产是否位于该区域。
  • 含铅油漆风险 (Lead-based paint hazards)：适用于1978年以前建造的房屋。
  • 环境危害 (Environmental hazards)：包括石棉 (asbestos)、霉菌 (mold)、甲醛 (formaldehyde)、氡气 (radon) 和铅 (lead)。