第十章：Taxationg (税务)

1. 估订价值与房产税 (Assessed Value & Property Tax)

• 估订价值 (Assessed Value)：由郡估值官 (County Assessor) 评估得出的价值。Assessed Value不等于市场价值（Market Value）。
• 房产税日历 (Tax Calendar):
  • 税收年度：7月1日至次年6月30日。
  • 第一期（7/1-12/31）：到期日11月1日，最晚缴费日12月10日。
  • 第二期（1/1-6/30）：到期日2月1日，最晚缴费日4月10日。
• 欠税出售 (Tax Sale)：如果屋主连续五年未缴房产税，物业将成为欠税房产（Tax Defaulted Property），可能面临Tax Sale。

2. 特别地税 (Special Assessments)

• 指为改善街道等公共设施而征收的税。
• 计算依据：根据土地的Front Footage（临街宽度）计算征收费用。

3. 自住屋税务优惠 (Personal Residence Tax Exemption)

• 定义：主要个人住宅（Primary Residence）。
• 获利所得免税额 (Tax Free Gain)：
  • 夫妻：可排除高达 $500,000 的获利所得。
  • 单身：可排除高达 $250,000 的获利所得。
  • 条件：在过去五年内累计居住至少两年（不需连续）。

4. 折旧 (Depreciation)

• 目的：Depreciation是税务上的优惠（Tax Benefit/Tax Shelter）。
• 适用对象：仅限作为贸易、商业或投资（Trade Business Investment）的物业。
• 限制：土地不能折旧。只有房子的结构部分可以折旧。

5. 售后回租 (Sale and Lease Back)

• 机制：卖家将物业出售给买家，然后自己再以房客身份租回物业。卖家变为承租人 (Lessee)，买家变为出租人 (Lessor)。
• 对卖家的好处：可产生营运资金 (Working Capital)；租金可以完全抵税 (Rent is fully deductible)。
• 对买家的好处：可建立新的折旧基准 (New Basis for Depreciation)；有现成的房客，有助于融资；可申报租金收入。

6. 税基的确定 (Establishing Basis)

• 购买：使用购买价作为税基。
• 赠与 (Donor/Donee)：受赠人（Donee）的税基沿用赠与人（Donor）的税基。
• 继承 (Inheritance)：通过信托或遗嘱认证继承的房产，继承人的税基会跃升到市场价值 (Stepped up to Market Value)。
• 联权共有 (Joint Tenancy)：其中一方死亡，死者的税基跃升到市值，但幸存者的税基不变。
• 夫妻共有财产附生者继承权 (Community Property with Survivorship)：其中一方死亡，死者和幸存者双方的税基都会跃升到市值。

7. 同类交换 (Like Properties / 1031 Exchange)

• 用途：用于延税。
• 要求：所交换的物业性质必须是同类 (Like for Like)，且用于贸易、商业或投资。