第十一章：Public Control (公众管制)
1. 州细分地图法案 (State Subdivision Map Act)
- 管制方：当地政府（城市或县）对分割土地进行管制。
- 地图类型：
- 小地块地图 (Parcel Map)：分割为四块或以下的细分土地。
- 最终地图 (Final Map)：分割为五块或以上的细分土地。
- 程序：需先准备初步图（Tentative），然后向当地计划机构提交，准备Final Map，获取证书，最后登记批准的Final Map。
2. 细分土地类型 (Subdivision)
- 标准细分土地 (Standard Subdivision)：独栋屋 (Single Family Residence)。
- 共管公寓项目 (Condominium Project)：购买的是空间 (Air Space)。有地契，可贷款，有地税单。
- 股份合作项目 (Stock Cooperative Project)：购买的不是产权而是股权。整个物业由一个公司持有。
- 规划单元开发 (Planned Unit Development, PUD)：购买独栋屋，但有共同拥有的公共区域（如游泳池）。
3. 总体规划 (General Plan)
- 定义：市政府设定的长期规划。
- 一致性：区域规划（Zoning）和细分申请（Subdivision）必须与总体规划 (General Plan) 保持一致。
4. 细分土地销售法案 (Subdivided Lands Act)
- 管制对象：管制细分土地的销售（Sales of Real Estate）。
- 公共报告 (Public Report)：针对五个或以上单位的细分项目。开发商必须向DRE申请批准销售。
- 初步公共报告 (Preliminary Public Report / Pink Report)：开发商在取得此报告后，只能接受预订 (Reservation)，不能签署正式购买合同。
- 最终公共报告 (Final Public Report / White Report)：开发商在取得此报告后，可以签署购买合同。
- 要求：买方必须收到并阅读报告副本，并签署收据。
- 禁止和制止令 (Desist and Refrain Order)：如果开发商违反Subdivided Lands Act出售房屋，房产局有权下达此命令，要求其暂停销售 (Stop Sales)。
5. 公平住房法 (Fair Housing)
- Unruh Civil Rights Act：加州法律，禁止在公共住宿 (Public Accommodation) 和娱乐场所 (Amusement) 方面有歧视。
- California Fair Employment and Housing Act (Rumford ACT)：加州法律，禁止住房方面的歧视。
- 例外：如果屋主自住并只出租一间房间给房客（Romer or Boarder），在找房客时可以有一定程度的歧视（例如只租给女生）。
- 住房金融歧视法 (Housing Financial Discrimination Act of 1977)：加州法律，保护民众在贷款方面不受歧视。
- Redlining：银行基于种族或族裔对特定社区划红线拒绝贷款，属于违法歧视。
- Title VII of Civil Rights Act of 1968 (Federal Fair Housing Act)：联邦法，禁止住房买卖中的歧视。
- HUD：住房和城市发展部（Housing and Urban Development），管制住房歧视，其标志是Equal Housing Opportunity。
6. 房地产集资 (Real Estate Syndicates)
- 形式：多位投资人集资进行房地产投资。常见形式为有限合伙 (Limited Partnership)。
- 普通合伙 (General Partnership)：如果其中一个合伙人死亡，公司可以继续完成正在进行中但未完成的业务 (Winding Up)，但不能接受新的生意。
- 房地产投资信托 (Real Estate Investment Trust, REIT)：一种投资形式，可以利用公司的好处，同时避免公司层面的税务。
- 主要条件：每年90%的收入必须分配给投资人；至少100个投资人；75%的收入必须来自房地产投资。