第十三章：Valuation & Appraisal (估价与评估) Part 1

1. 价值定义 (Value Definitions)

• 市场价值 (Market Value)：在自愿买家 (Willing Buyer) 和自愿卖家 (Willing Seller) 之间，双方在无压力、信息全面披露的情况下达成的价格。
• 估订价值 (Assessed Value)：由估值官（Assessor）得出的价值，不等于市价。

2. 影响价值的四个经济因素 (Four Economic Factors / DUST)

1. D – Demand / Desire (需求)：需求越高，价值越高。
2. U – Utility (效用)：该房产必须有用处，能够满足人类需求。
3. S – Scarcity (稀缺性)：稀缺性越强，价值越高。
4. T – Transferability (可转让性)：产权瑕疵会降低可转让性，从而影响价值。

3. 影响价值的基本力量 (Basic Forces Influencing Value)

• 物质和环境力量 (Physical and Environmental Forces)：自然障碍、环境质量、气候、交通系统。
• 社会理想和标准 (Social Ideals and Standards)：社区价值，如学区房。
• 经济力量 (Economic Forces)：人口、购买力（Purchasing Power，受失业率和工资影响）。
• 政治和政府力量 (Political and Government Forces)：政府政策（如租金管制、环保法规）。
• 其他因素：生活便利性（Amenities）、衰败区（Blighted Area）、土壤特性、商业环境、曝光度（Conspicuousness）、发展方向（Directional Growth）、地理位置（Location）。
• 土地坡度 (Grades)：最吸引买家的是小山丘地势 (Rolling Hills)，而非平地。
• 功能过时 (Obsolescence)：室内外设计过时或周围环境退化导致价值损失。
• 合并增值 (Plottage)：两块独立土地合并后，其价值超过两块土地单独价值的总和（1+1>2）。
• 私有限制 (Private Restrictions)：对设计和建设的限制有助于房产保值。
• 土地尺寸与形状 (Size & Shape)：买家偏好更宽但不需要太深的房产；偏好四方型的土地。

4. 价值原理 (Principles of Value)

1. 供需原理 (Principle of Supply and Demand)：需求必须有购买力支持。
2. 变化原理 (Principle of Change)：所有房产都会经历发展、平衡、衰退的阶段。
   • 整合/分解原理 (Integration and Disintegration)：
     • 发展期 (Development) = 整合 (Integration)
     • 平衡期 (Static Stage) = 平衡 (Equilibrium)
     • 衰退期 (Decline/Decay) = 分解 (Disintegration)。
3. 退化原理 (Principle of Regression)：高价值房产的价值会因周围低价值房产而下降。
4. 进展原理 (Principle of Progression)：低价值房产的价值会因周围高价值房产而提升。
5. 取代原理 (Principle of Substitution)：在两个相似的房产中，价格最低的那个会获得更大的需求。
6. 最高最佳使用原理 (Principle of Highest and Best Use)：房产用于何种用途能带来最大的净回报 (Maximum Returns)。
7. 递增与递减回报原理 (Principle of Increasing and Decreasing Returns)：通过分析投资回报，确定在什么数量或规模上能获得最高回报。
8. 贡献原理 (Principle of Contribution)：某项投资（如装修、加盖）对房产的经济价值能带来多大贡献。

5. 估价过程 (The Valuation Process)

估价过程有六到七个步骤：

1. 定义问题 (Definition of the problem)：确定房产地址、产权类型、估价用途、评估日期、价值定义。
2. 初步分析 (Preliminary Analysis)：收集总体数据 (General Data)（如社会、经济、政府、环境数据）和具体数据 (Specific Data)（如房产成本、收入、地点数据）。
3. 最高最佳使用分析 (Highest and Best Use Analysis)：分析房产在空地情况 (Land as though vacant) 和现有结构情况 (Property as improved) 下，哪种用途能带来最高回报。
4. 土地价值评估 (Land Value Estimate)：通常使用销售比较法 (Comparison Approach) 评估土地价值。
5. 应用三种方法 (Application of the three approaches)：
   • 销售比较法 (Sales Comparison)。
   • 收入资本化法 (Income Capitalization)。
   • 成本法 (Cost Approaches)。
   • 估价师必须使用所有三种方法，然后决定哪一种最适合该房产。
6. 价值指标的调节 (Reconciliation of Value Indications)：不是一个平均过程 (Not an averaging process)。估价师根据经验判断，决定哪个方法最可靠。
7. 报告 (Report of Defined Value)：报告类型包括信件报告 (Letter Report)、表格报告 (Form Report) 和叙述报告 (Narrative Report)。