第十四章：Valuation & Appraisal (估价与评估) Part 2
1. 销售比较法 (Sales Comparison / Market Data Approach)
该方法通过与三个或更多已售出、相似的房产（比较屋）进行比较，并进行调整。
- 比较要素的调整 (Elements of Comparison)：
- 融资条款 (Financing Terms)：例如，如果比较屋的卖方提供融资，其售价可能高于市价，需要向下调整。
- 销售条件 (Conditions of Sale)：例如，如果比较屋是急售（Short Sale），其售价可能低于市价，需要向上调整。
- 市场状况/时间 (Market Conditions / Time)：根据市场变化，对旧的销售数据进行调整。
- 地理位置 (Location)。
- 物质特性 (Physical Characteristics)：如面积、卧室数量、升级情况。
- 收入特性 (Income Characteristics)：只适用于有收入的房产，需考虑收入的稳定性、房客素质等。
2. 成本法 (Cost Approach)
成本法通常适用于服务性建筑 (Service Buildings)（如教堂、学校、市政厅），因为难以找到比较屋。成本法通常给出房产价值的上限指导 (Upper Limit Guideline)。
- 复制成本 (Reproduction Cost)：使用与原始建筑一模一样 (Replica) 的材料和设计来估算成本。
- 替换成本 (Replacement Cost)：使用相等 (Substitute) 质量的材料和设计来估算成本。替换成本通常低于复制成本。
3. 收入资本化法 (Income Capitalization Approach)
该方法主要用于评估产生收入的商业物业。
- 净营业收入 (Net Operating Income, NOI)：是衡量商业物业价值最主要的指标。
- 计算公式：Gross Income（毛收入）- Vacancy Rate（空房率）- Fixed Expenses（固定开支）- Variable Expenses（可变开支）- Replacement Allowances（替换准备金/储备金）= NOI。
- 租金定义：
- 合同租金 (Contract Rent)：租约合同上写的租金金额。
- 经济租金 (Economic Rent)：市场租金（市价）。
- 收入质量评估：需考虑数量 (Quantity)（租金金额）、质量 (Quality)（房客信用分数）和耐用性 (Durability)（租约长短）。
- 资本化率 (Capitalization Rate, Cap Rate)：投资者期望的总回报率。
- 构成：包括资本回报（Return on Capital / Profit）和资本回收（Return Off Capital / Depreciation Allowance）。
- 风险与回报：风险越高，资本化率越高 (The greater the risk the higher the rate)。
- 别名：Income Capitalization Method 又称 财产剩余过程 (Property Residual Process)。
- 价值计算公式：物业价值 = NOI / Capitalization Rate。
- 现金流 (Cash Flow)：如果每月收入高于贷款付款，则为正现金流 (Positive Cash Flow)。
4. 总租金乘数 (Gross Rent Multiplier, GRM)
- 指数：GRM = Sale Price / Gross Income。
- 用途：用于快速估算有租金收入的住宅物业的大概价值。
5. 房产价值折旧 (Depreciation – Loss in Value)
Depreciation (Loss in Value) 指的是任何原因导致的房产价值损失。
- 三种类型：
- 物质恶化 (Physical Deterioration)：与屋况有关。例如正常磨损（Wear and Tear）、疏忽维护（Deferred Maintenance）、白蚁损坏。
- 性质：通常是可纠正的折旧 (Curable Depreciation)。
- 功能过时 (Functional Obsolescence)：与房产物质特性有关。例如设计差（Poor Architectural Design）、缺乏现代化设备。
- 性质：可能是可纠正或不可纠正的折旧。
- 经济过时 (Economic Obsolescence)：与房产外部环境有关。例如政府政策改变、周边环境衰退或噪音。
- 性质：通常是不可纠正的折旧 (Incurable Depreciation)。
- 物质恶化 (Physical Deterioration)：与屋况有关。例如正常磨损（Wear and Tear）、疏忽维护（Deferred Maintenance）、白蚁损坏。
6. 建筑术语 (Construction Terms)
- Footing & Foundation：地基。
- Crawl Space (爬行空间)：FHA规定，其高度不能少于18吋。
- Rafter (椽条)：支撑屋顶的斜向木条。
- Mud Sill (泥基板)：位于Foundation上方的木板。
- Hip Roof：屋顶有四面斜坡的形状。
- Backfill：用于回填（如游泳池坑）的材料。
- 承重墙 (Bearing Wall)：支撑房屋垂直荷载的墙体。
- R-Value：用于评估隔热材料效益的指数。
- 新房出售要求：建商出售新房时，必须向买家提供 R-Value、隔热材料类型和厚度这三个信息。
- Rehabilitation：在不改变格局、建筑风格和平面图的前提下，对建筑物进行翻新。
- Studs：墙体内垂直的支撑木条。